Trong quá trình xây nhà, hai khái niệm được nhắc đến nhiều nhất nhưng lại dễ gây nhầm lẫn cho chủ đầu tư chính là “phần thô” và “phần hoàn thiện”. Rất nhiều người xây nhà lần đầu không hiểu rõ sự khác biệt giữa hai hạng mục này, dẫn đến khó khăn khi làm việc với nhà thầu, không kiểm soát được tiến độ – chất lượng – chi phí và dễ bị phát sinh ngoài dự tính.

Bài viết này sẽ giúp bạn phân biệt rõ phần thô và hoàn thiện trong xây dựng, hiểu được hạng mục nào quan trọng, chi phí bao nhiêu, vai trò của từng phần, và cách kiểm soát chất lượng để đảm bảo ngôi nhà hoàn thiện đúng chuẩn kỹ thuật – đẹp – bền – tối ưu chi phí.

1. Phần thô trong xây dựng là gì?

Phần thô là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình thi công nhà ở. Đây được xem là “xương sống”, “bộ khung” quyết định độ bền – chắc – an toàn của kết cấu công trình.

Phần thô bao gồm:

Thi công móng (móng đơn, móng băng, móng cọc)
Thi công khung – cột – dầm – sàn bê tông
Xây tường, đổ sàn, đổ mái
Hệ thống thoát nước âm sàn
Hệ thống điện âm tường – âm sàn
Chống thấm cơ bản các khu vực quan trọng
Cầu thang bê tông cốt thép

Phần thô không phải là phần tạo nên vẻ đẹp của ngôi nhà mà là phần tạo nên sự vững chắc và tuổi thọ của công trình.

1.1. Ý nghĩa của thi công phần thô

Đảm bảo kết cấu bền vững, chịu lực ổn định
Là nền tảng cho toàn bộ phần hoàn thiện
Tránh nứt tường, thấm nước, sụt lún sau khi sử dụng
Phần thô tốt → giảm chi phí sửa chữa sau này

2. Hoàn thiện trong xây dựng là gì?

Phần hoàn thiện là giai đoạn làm cho ngôi nhà đẹp, đầy đủ tiện nghi và có thể sử dụng được ngay. Đây là phần được chủ nhà quan tâm nhất vì ảnh hưởng đến thẩm mỹ tổng thể.

Phần hoàn thiện gồm:

Trát tường, cán nền
Ốp lát gạch
Lắp cửa (gỗ, nhôm, nhựa)
Sơn nước trong & ngoài
Lắp thiết bị điện – đèn – công tắc
Lắp thiết bị vệ sinh
Lắp tủ bếp, lan can cầu thang, tay vịn
Thi công trần thạch cao
Ốp lát mặt tiền

Phần hoàn thiện ảnh hưởng trực tiếp đến:

Tính thẩm mỹ
Tiện nghi
Cảm giác sử dụng
Giá trị ngôi nhà

3. Điểm khác biệt giữa phần thô và phần hoàn thiện

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết giúp bạn phân biệt dễ dàng:

Tiêu chí	Phần thô	Hoàn thiện
Vai trò	Tạo khung xương, đảm bảo kết cấu	Tạo thẩm mỹ, tiện nghi
Vật tư chủ yếu	Xi măng, thép, cát, đá, gạch	Gạch ốp, sơn, cửa, đèn, thiết bị vệ sinh
Thời gian thi công	40 – 50% tổng thời gian	50 – 60% tổng thời gian
Mức độ ảnh hưởng chất lượng	Rất cao	Cao (thẩm mỹ – tiện ích)
Khả năng thay đổi sau khi hoàn thiện	Khó thay đổi	Dễ thay đổi hơn
Chi phí	35 – 45% tổng chi phí xây nhà	55 – 65% tổng chi phí xây nhà
Người giám sát	Kỹ sư kết cấu cần kiểm tra kỹ	Kỹ sư kiến trúc, đội hoàn thiện

4. Phần thô gồm những hạng mục gì? (Chi tiết từng hạng mục)

4.1. Thi công móng

Móng đơn
Móng băng
Móng cọc

Đây là phần quan trọng nhất, chiếm 10–30% giá trị phần thô.

4.2. Khung cột, dầm, sàn bê tông

Sử dụng bê tông cốt thép theo đúng tiêu chuẩn: M200 – M300.

4.3. Xây tường bao, tường ngăn

Tường gạch 100mm hoặc 200mm
Xây tường bao quanh nhà
Tường phòng, tường WC

4.4. Hệ thống cấp – thoát nước âm

Bao gồm:

Ống cấp nước
Ống thoát nước
Hố ga
Đường nước WC

4.5. Hệ thống điện âm

Ống luồn dây
Dây điện
Ổ cắm, công tắc
Tủ điện phân tầng

4.6. Chống thấm

Các khu vực:

Nhà vệ sinh
Sàn khu giặt
Sân thượng
Ban công

5. Phần hoàn thiện gồm những gì? (Chi tiết từng hạng mục)

5.1. Tô tường – cán nền

Giúp bề mặt nhẵn, chuẩn bị cho sơn hoặc ốp lát.

5.2. Ốp lát gạch

Gạch nền
Gạch WC
Gạch bếp
Gạch ban công

5.3. Sơn nước

Gồm 2 phần:

Sơn lót chống kiềm
Sơn phủ 2–3 lớp

5.4. Cửa đi – cửa sổ

Cửa nhôm xingfa
Cửa nhựa lõi thép
Cửa gỗ công nghiệp

5.5. Lắp đặt thiết bị điện

Đèn
Công tắc
Ổ cắm
Quạt trần

5.6. Thiết bị vệ sinh

Bồn cầu
Lavabo
Vòi sen
Kệ gương

5.7. Tủ bếp, cầu thang, lan can

Tủ bếp gỗ công nghiệp
Cầu thang sắt
Tay vịn gỗ hoặc inox

6. Những sai lầm thường gặp khi phân biệt phần thô và hoàn thiện

6.1. Nhầm lẫn vật tư đã bao gồm trong phần thô

Nhiều chủ nhà tưởng rằng phần thô đã bao gồm:

Gạch lát
Sơn nước
Cửa
→ Nhưng thực tế KHÔNG BAO GỒM.

6.2. Không kiểm tra vật tư hoàn thiện

Vật tư hoàn thiện thường gây phát sinh nhiều do lựa chọn:

Gạch cao cấp
Thiết bị vệ sinh nhập khẩu
Cửa gỗ tự nhiên

6.3. Chọn sai nhà thầu

Nhà thầu không uy tín có thể:

Rút thép, bớt vật tư phần thô
Thi công sai kỹ thuật
Làm ẩu phần hoàn thiện

7. Phần thô hay hoàn thiện – phần nào quan trọng hơn?

Cả hai đều cực kỳ quan trọng, nhưng vai trò khác nhau:

✔ Phần thô quan trọng nhất về kết cấu

Chỉ cần sai kỹ thuật → sụt lún, nứt tường, xuống cấp nhanh

✔ Phần hoàn thiện quan trọng về thẩm mỹ & tiện nghi

Ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm
Nhà đẹp hay không phụ thuộc phần hoàn thiện

Kết luận:
Phần thô = Chất lượng
Phần hoàn thiện = Giá trị thẩm mỹ

8. Chi phí phần thô và hoàn thiện (Cập nhật mới nhất)

Chi phí phụ thuộc vào loại nhà, vật tư và khu vực. Dưới đây là mức giá phổ biến:

8.1. Chi phí phần thô (bao gồm nhân công + vật tư thô)

Loại công trình	Đơn giá (VNĐ/m2)
Nhà cấp 4	3.000.000 – 3.300.000
Nhà phố 1 trệt 1 lầu	3.500.000 – 3.900.000
Nhà 2–3 tầng	3.700.000 – 4.200.000
Biệt thự	4.300.000 – 5.000.000

8.2. Chi phí hoàn thiện nhà (chưa bao gồm nội thất)

Gói vật tư	Đơn giá (VNĐ/m2)
Gói tiết kiệm	1.000.000 – 1.300.000
Gói trung cấp	1.500.000 – 2.000.000
Gói cao cấp	2.500.000 – 4.000.000

8.3. Chi phí xây nhà trọn gói (phần thô + hoàn thiện)

Loại nhà	Đơn giá (VNĐ/m2)
Gói tiết kiệm	4.500.000 – 5.200.000
Gói trung cấp	5.500.000 – 6.500.000
Gói cao cấp	7.000.000 – 8.500.000

9. Cách kiểm tra thi công phần thô và hoàn thiện

9.1. Kiểm tra phần thô

Kiểm tra thép đã đúng theo bản vẽ chưa
Kiểm tra kích thước móng
Đảm bảo bê tông đúng mác
Tường xây phải thẳng, mạch đều
Ống điện & ống nước đặt đúng vị trí
Chống thấm thử nước trước khi nghiệm thu

9.2. Kiểm tra phần hoàn thiện

Kiểm tra độ phẳng tường
Kiểm tra sơn có bị loang không
Kiểm tra độ vuông gạch lát
Kiểm tra cửa đóng mở trơn tru
Kiểm tra thiết bị vệ sinh hoạt động tốt

10. Kinh nghiệm chọn nhà thầu thi công phần thô và hoàn thiện

✔ Chọn đơn vị có bảng báo giá minh bạch

✔ Yêu cầu hợp đồng rõ ràng

✔ Có giám sát công trình chuyên nghiệp

✔ Vật tư có thương hiệu rõ ràng

✔ Cam kết không phát sinh chi phí ngoài hợp đồng

✔ Có chế độ bảo hành rõ ràng

11. Khi nào nên chọn thi công phần thô + nhân công hoàn thiện?

Hình thức này phù hợp khi:

Chủ nhà muốn tự chọn vật tư hoàn thiện
Có thời gian giám sát công trình
Muốn tiết kiệm chi phí xây nhà tối đa

12. Khi nào nên chọn xây nhà trọn gói?

Phù hợp khi bạn:

Không có thời gian giám sát
Muốn đảm bảo đúng tiến độ
Muốn nhà đẹp và đồng bộ
Muốn tối ưu chi phí vật tư

13. Phần thô và phần hoàn thiện – Đâu là yếu tố quyết định chất lượng công trình?

Để có một ngôi nhà bền – đẹp – tiện nghi, bạn cần hiểu rõ sự khác biệt giữa:

Phần thô → Ảnh hưởng 70% chất lượng
Phần hoàn thiện → Ảnh hưởng 100% thẩm mỹ

Cả hai đều quan trọng và bổ sung cho nhau. Khi bạn nắm rõ các hạng mục, chi phí và vai trò của từng phần, việc làm việc với nhà thầu trở nên dễ dàng, hạn chế tối đa phát sinh và đảm bảo công trình hoàn thiện đúng như mong muốn.

Bình luận Facebook