Nhu cầu sửa chữa nhà, cải tạo nhà tại Hà Nội ngày càng phổ biến khi nhiều căn nhà đã sử dụng trong thời gian dài, bắt đầu xuất hiện tình trạng xuống cấp hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình.

Thay vì tháo dỡ toàn bộ để xây dựng lại, nhiều gia chủ lựa chọn phương án cải tạo nhà cũ, sửa nhà trọn gói nhằm tận dụng phần kết cấu còn tốt, thay đổi công năng, nâng cấp nội thất và cải thiện diện mạo công trình.

Một trong những vấn đề được quan tâm nhất trước khi sửa nhà chính là đơn giá sửa chữa nhà tại Hà Nội. Chi phí cải tạo không có một mức giá cố định cho mọi công trình mà phụ thuộc vào diện tích, hiện trạng, khối lượng tháo dỡ, vật liệu, nhân công, vị trí thi công và mức độ hoàn thiện.

Bài viết dưới đây tổng hợp đơn giá sửa chữa nhà – cải tạo nhà trọn gói tại Hà Nội, đồng thời cập nhật mặt bằng vật liệu và chi phí tham khảo mới nhất đang có trên thị trường để gia chủ có cơ sở lập ngân sách cho kế hoạch sửa nhà năm 2027.

Lưu ý: Bảng giá năm 2027 trong bài là mức dự toán tham khảo, được xây dựng từ mặt bằng giá hiện có và có thể thay đổi theo thời điểm ký hợp đồng, khu vực thi công, khối lượng thực tế và chủng loại vật tư. Giá vật liệu chính thức của Hà Nội được công bố theo từng đợt; năm 2026 đã có các công bố quý I, quý II và quý III.

📌 1. Đơn Giá Sửa Chữa Nhà Tại Hà Nội Năm 2027 Bao Nhiêu?

Chi phí sửa chữa nhà có thể chia thành 3 nhóm chính:

• 🔨 Đơn giá nhân công sửa chữa nhà
• 🧱 Chi phí vật tư
• 🏠 Đơn giá sửa chữa trọn gói

Đối với những công trình chỉ sửa chữa một vài hạng mục, gia chủ có thể thuê nhân công và tự mua vật tư.

Trong khi đó, với công trình cải tạo lớn, phương án sửa chữa nhà trọn gói thường thuận tiện hơn vì nhà thầu có thể đảm nhận từ tháo dỡ, xây dựng, điện nước đến hoàn thiện.

Mặt bằng tham khảo cho năm 2027 có thể dự kiến như sau:

Hạng mục	Đơn giá tham khảo 2027
Sơn lại tường trong nhà	60.000 – 110.000 đ/m²
Sơn ngoại thất	70.000 – 140.000 đ/m²
Bả + sơn hoàn thiện	90.000 – 160.000 đ/m²
Chống thấm	120.000 – 300.000 đ/m²
Lát nền gạch	180.000 – 350.000 đ/m²
Ốp tường	200.000 – 400.000 đ/m²
Cải tạo trần thạch cao	180.000 – 350.000 đ/m²
Xây tường gạch	250.000 – 450.000 đ/m²
Phá dỡ tường	100.000 – 250.000 đ/m²
Tháo dỡ nền	80.000 – 180.000 đ/m²
Cải tạo điện nước	150.000 – 500.000 đ/m²
Cải tạo nhà vệ sinh	15 – 40 triệu/phòng
Cải tạo phòng bếp	20 – 80 triệu
Cải tạo mặt tiền	30 – 150 triệu
Cải tạo nhà cấp 4	Tùy hiện trạng
Cải tạo toàn bộ nhà	Khoảng 3 – 8 triệu đ/m²

Đây là khung giá tham khảo, không phải bảng giá cố định áp dụng cho mọi công trình.

🧱 2. Đơn Giá Phá Dỡ Khi Cải Tạo Nhà

Trước khi xây dựng phần mới, nhiều công trình phải tháo dỡ các hạng mục cũ.

Các công việc thường gồm:

• Đục nền.
• Tháo gạch ốp.
• Tháo gạch lát.
• Dóc tường.
• Phá tường.
• Tháo trần.
• Tháo cửa.
• Tháo thiết bị vệ sinh.
• Tháo mái.
• Vận chuyển phế thải.

💰 Bảng giá phá dỡ tham khảo

Hạng mục	Đơn giá tham khảo
Đục nền gạch	60.000 – 100.000 đ/m²
Dóc tường cũ	50.000 – 100.000 đ/m²
Phá tường 110 mm	120.000 – 220.000 đ/m²
Phá tường 220 mm	200.000 – 400.000 đ/m²
Tháo nền bê tông	150.000 – 350.000 đ/m²
Tháo trần thạch cao	40.000 – 80.000 đ/m²
Tháo mái tôn	50.000 – 100.000 đ/m²
Tháo cửa	100.000 – 300.000 đ/bộ
Vận chuyển phế thải	1,5 – 4 triệu/chuyến

Giá thực tế phụ thuộc rất lớn vào vị trí công trình. Nhà trong ngõ nhỏ, không thể sử dụng xe tải hoặc phải vận chuyển phế thải bằng thủ công thường có chi phí cao hơn.

Một bảng giá sửa nhà tại Hà Nội trên thị trường hiện cũng ghi nhận các mức tham khảo như đục nền khoảng 40.000–70.000 đồng/m² tiền nhân công và phá dỡ tường 110 khoảng 175.000 đồng/m² tiền nhân công, cho thấy chi phí phá dỡ phụ thuộc đáng kể vào cách bóc tách nhân công và vật liệu.

🎨 3. Đơn Giá Sơn Nhà Hà Nội 2027

Sơn nhà là một trong những hạng mục phổ biến nhất khi cải tạo.

Chi phí phụ thuộc vào:

• Loại sơn.
• Số lớp sơn.
• Bề mặt cũ hay mới.
• Có cần bả matit hay không.
• Trong nhà hay ngoài trời.
• Điều kiện thi công.

📊 Đơn giá sơn tham khảo

Hạng mục	Giá tham khảo
Sơn lại tường cũ	60.000 – 100.000 đ/m²
Bả + sơn trong nhà	90.000 – 150.000 đ/m²
Bả + sơn ngoại thất	100.000 – 180.000 đ/m²
Sơn chống thấm ngoài trời	100.000 – 180.000 đ/m²
Sơn cửa gỗ	250.000 – 500.000 đ/m²
Sơn cửa sắt	150.000 – 300.000 đ/m²

Nếu tường bị bong tróc hoặc nấm mốc, cần xử lý bề mặt trước khi sơn. Việc sơn trực tiếp lên lớp sơn cũ đã xuống cấp có thể khiến lớp sơn mới nhanh bong.

💧 4. Đơn Giá Chống Thấm Nhà Tại Hà Nội

Chống thấm là hạng mục cần được ưu tiên khi cải tạo nhà.

Các khu vực thường gặp:

• Sân thượng.
• Mái bê tông.
• Nhà vệ sinh.
• Ban công.
• Tường ngoài.
• Chân tường.
• Khu vực tiếp giáp giữa hai công trình.

💰 Giá chống thấm tham khảo

Hạng mục	Đơn giá
Chống thấm tường	100.000 – 200.000 đ/m²
Chống thấm sân thượng	150.000 – 300.000 đ/m²
Chống thấm nhà vệ sinh	150.000 – 300.000 đ/m²
Chống thấm mái	150.000 – 350.000 đ/m²
Xử lý khe nứt	100.000 – 300.000 đ/md
Chống thấm bằng màng	180.000 – 400.000 đ/m²

Không nên lựa chọn phương án chỉ dựa trên giá rẻ. Cần xác định nguồn gây thấm trước khi lựa chọn vật liệu và quy trình xử lý.

🧱 5. Đơn Giá Xây Tường Khi Cải Tạo Nhà

Trong quá trình cải tạo, có thể phát sinh nhu cầu xây mới một số bức tường để chia phòng hoặc thay đổi mặt bằng.

📌 Giá tham khảo

Hạng mục	Đơn giá
Xây tường 110	250.000 – 400.000 đ/m²
Xây tường 220	450.000 – 700.000 đ/m²
Tô tường	100.000 – 180.000 đ/m²
Xây + tô tường 110	400.000 – 600.000 đ/m²
Xây + tô tường 220	650.000 – 950.000 đ/m²

Giá có thể thay đổi theo loại gạch, chiều cao thi công, điều kiện vận chuyển và yêu cầu hoàn thiện.

🏠 6. Đơn Giá Lát Nền, Ốp Tường

Thay nền là nhu cầu phổ biến khi cải tạo nhà cũ.

💰 Giá tham khảo

Hạng mục	Đơn giá
Lát gạch nền	180.000 – 300.000 đ/m²
Lát gạch khổ lớn	250.000 – 450.000 đ/m²
Ốp tường	200.000 – 350.000 đ/m²
Ốp đá tự nhiên	400.000 – 900.000 đ/m²
Lát nền sân	180.000 – 350.000 đ/m²
Đục nền cũ + lát mới	250.000 – 450.000 đ/m²

Giá trên có thể chưa bao gồm các loại gạch, đá cao cấp.

🏠 7. Đơn Giá Làm Trần Thạch Cao

Trần thạch cao được sử dụng khá phổ biến khi cải tạo phòng khách, phòng ngủ và văn phòng.

📊 Mức giá tham khảo

• Trần phẳng: 180.000 – 280.000 đồng/m²
• Trần giật cấp: 250.000 – 400.000 đồng/m²
• Trần chống ẩm: 250.000 – 400.000 đồng/m²
• Trần trang trí cao cấp: 350.000 – 600.000 đồng/m²

Nếu kết hợp đèn LED âm trần, đèn hắt hoặc hệ thống trang trí, tổng chi phí sẽ tăng.

⚡ 8. Đơn Giá Cải Tạo Điện Nhà Cũ

Đối với nhà đã sử dụng lâu năm, hệ thống điện cần được kiểm tra trước khi cải tạo.

Các công việc thường gặp:

• Thay dây điện.
• Thay ổ cắm.
• Thay công tắc.
• Lắp tủ điện.
• Thay aptomat.
• Bổ sung đường điện.
• Lắp đèn.
• Đi dây âm tường.

💰 Chi phí tham khảo

150.000 – 500.000 đồng/m² tùy mức độ cải tạo.

Nếu thay mới toàn bộ hệ thống điện của căn nhà, cần lập dự toán riêng dựa trên số lượng thiết bị và chiều dài đường dây.

🚰 9. Đơn Giá Cải Tạo Hệ Thống Nước

Cải tạo nước thường đi kèm sửa nhà vệ sinh hoặc bếp.

Các công việc:

• Thay ống cấp nước.
• Thay ống thoát.
• Thay phễu thoát sàn.
• Cải tạo đường nước nóng.
• Lắp máy bơm.
• Sửa bể nước.
• Thay van.

Mức chi phí có thể khoảng:

150.000 – 500.000 đồng/m² diện tích cải tạo, hoặc bóc tách theo từng đường ống, thiết bị và nhân công.

🚿 10. Đơn Giá Cải Tạo Nhà Vệ Sinh

Nhà vệ sinh là hạng mục có chi phí tương đối lớn vì liên quan đến nhiều công việc cùng lúc.

Một phòng vệ sinh có thể bao gồm:

• Phá dỡ.
• Chống thấm.
• Cấp thoát nước.
• Điện.
• Lát nền.
• Ốp tường.
• Trần.
• Bồn cầu.
• Lavabo.
• Sen vòi.
• Vách kính.
• Phụ kiện.

💰 Chi phí tham khảo

Khoảng 15 – 40 triệu đồng/phòng đối với mức hoàn thiện phổ thông.

Phòng sử dụng thiết bị cao cấp, đá tự nhiên, thiết bị thông minh hoặc thay đổi lớn về kết cấu có thể cao hơn.

🍳 11. Đơn Giá Cải Tạo Nhà Bếp

Một căn bếp cải tạo có thể bao gồm:

• Tủ bếp.
• Mặt đá.
• Kính ốp.
• Gạch.
• Điện.
• Nước.
• Chậu rửa.
• Vòi.
• Hệ thống hút mùi.
• Đèn.

💰 Chi phí tham khảo

20 – 80 triệu đồng/bếp tùy kích thước và mức độ hoàn thiện.

Nếu sử dụng tủ bếp gỗ tự nhiên, acrylic cao cấp, thiết bị bếp đồng bộ hoặc đá cao cấp, chi phí có thể cao hơn.

🚪 12. Đơn Giá Thay Cửa Khi Cải Tạo Nhà

Các loại cửa phổ biến:

• Cửa nhôm kính.
• Cửa nhựa.
• Cửa thép.
• Cửa gỗ công nghiệp.
• Cửa gỗ tự nhiên.

Mức giá tham khảo:

Loại cửa	Khoảng giá
Cửa nhôm kính	1,5 – 3,5 triệu/bộ
Cửa nhựa	2 – 5 triệu/bộ
Cửa thép	3 – 8 triệu/bộ
Cửa gỗ công nghiệp	3 – 7 triệu/bộ
Cửa gỗ tự nhiên	6 – 20+ triệu/bộ

Giá phụ thuộc kích thước, phụ kiện, loại kính, loại gỗ và kiểu dáng.

🏡 13. Đơn Giá Cải Tạo Mặt Tiền Nhà

Cải tạo mặt tiền thường bao gồm:

• Sơn.
• Đá ốp.
• Cửa.
• Ban công.
• Lan can.
• Mái sảnh.
• Cổng.
• Hàng rào.
• Đèn ngoại thất.

Chi phí có thể dao động từ:

30 – 150 triệu đồng/mặt tiền

Với thiết kế phức tạp, sử dụng đá tự nhiên, hệ cửa lớn hoặc thay đổi toàn bộ hình khối, chi phí có thể cao hơn.

🏗️ 14. Đơn Giá Nâng Tầng Nhà Cũ

Nâng tầng là một trong những hạng mục phức tạp nhất khi cải tạo.

Trước khi thi công cần kiểm tra:

• Móng.
• Cột.
• Dầm.
• Sàn.
• Khả năng chịu tải.
• Hiện trạng công trình lân cận.

Không nên lấy đơn giá xây mới thông thường để áp dụng cho nâng tầng nhà cũ.

Chi phí phụ thuộc vào:

• Phương án gia cố.
• Diện tích.
• Loại kết cấu.
• Mức hoàn thiện.
• Mái.
• Cầu thang.
• Điện nước.

Với cải tạo lớn, cần lập hồ sơ kỹ thuật và dự toán riêng.

💰 15. Đơn Giá Sửa Nhà Trọn Gói Tại Hà Nội 2027

Nếu gia chủ muốn giao toàn bộ công việc cho một nhà thầu, có thể tham khảo các mức sau:

Mức độ cải tạo	Giá tham khảo
Sửa chữa nhẹ	1,5 – 2,5 triệu đ/m²
Cải tạo trung bình	2,5 – 4,5 triệu đ/m²
Cải tạo khá	4,5 – 6 triệu đ/m²
Cải tạo toàn diện	6 – 8+ triệu đ/m²

Đây là khung dự toán tham khảo, không phải đơn giá niêm yết bắt buộc.

Ví dụ, một căn nhà có diện tích cải tạo 100 m²:

• Gói nhẹ: khoảng 150 – 250 triệu đồng
• Gói trung bình: khoảng 250 – 450 triệu đồng
• Gói khá: khoảng 450 – 600 triệu đồng
• Gói toàn diện: khoảng 600 – 800 triệu đồng trở lên

Tuy nhiên, diện tích sàn không phải yếu tố duy nhất quyết định giá.

📊 16. Vì Sao Đơn Giá Sửa Nhà Hà Nội Có Thể Chênh Lệch?

Có nhiều nguyên nhân.

📍 Vị trí công trình

Nhà mặt phố, nhà trong ngõ nhỏ hoặc khu vực khó tập kết vật liệu có chi phí nhân công khác nhau.

🧱 Hiện trạng

Nhà càng cũ, càng nhiều hạng mục cần tháo dỡ và gia cố.

🏗️ Kết cấu

Cải tạo kết cấu thường có chi phí cao hơn sửa chữa hoàn thiện.

🎨 Vật liệu

Cùng một hạng mục nhưng sử dụng vật liệu phổ thông và cao cấp có thể chênh lệch đáng kể.

🔨 Nhân công

Chi phí nhân công phụ thuộc tay nghề, độ khó và thời gian thi công.

🚛 Vận chuyển

Đây là khoản dễ bị bỏ quên khi dự toán nhà trong khu vực nội đô.

🧮 17. Cách Tính Chi Phí Cải Tạo Nhà

Có thể sử dụng công thức đơn giản:

Tổng chi phí = Khối lượng × Đơn giá + Chi phí tháo dỡ + Chi phí vận chuyển + Chi phí quản lý + Chi phí phát sinh

Ví dụ:

Nhà có 100 m² diện tích cải tạo, mức hoàn thiện trung bình dự kiến 3,5 triệu đồng/m²:

100 × 3.500.000 = 350.000.000 đồng

Gia chủ nên dự phòng thêm khoảng 5 – 10% cho những phát sinh hợp lý do hiện trạng thực tế.

🧱 18. Giá Vật Liệu Xây Dựng Hà Nội 2027 Có Tăng Không?

Không thể khẳng định chính xác mức giá vật liệu của cả năm 2027 ở thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, gia chủ có thể theo dõi các đợt công bố giá vật liệu của Hà Nội để cập nhật biến động. Hà Nội đã ban hành quy chế phối hợp và thực hiện công bố giá vật liệu xây dựng trên địa bàn theo Quyết định 68/2026/QĐ-UBND.

Đáng chú ý, dữ liệu quý III/2026 cho thấy một số mức giá vật liệu phổ biến tại Hà Nội, chẳng hạn xi măng PCB30/PCB40 của một số thương hiệu ở khoảng 1,35–1,45 triệu đồng/tấn, trong khi một số sản phẩm Vicem ở mức cao hơn; thép xây dựng cũng được công bố theo chủng loại và mác thép.

Vì vậy, khi lập dự toán cho công trình năm 2027, nên lấy giá vật liệu tại thời điểm ký hợp đồng, thay vì cố định một mức giá từ quá sớm.

📝 19. Những Khoản Có Thể Phát Sinh Khi Sửa Nhà

Gia chủ nên dự phòng ngân sách cho:

• 🔨 Phá dỡ phát sinh.
• 🧱 Gia cố kết cấu.
• 💧 Xử lý thấm nghiêm trọng.
• ⚡ Thay dây điện cũ.
• 🚰 Thay đường ống.
• 🏠 Sửa mái.
• 🚛 Vận chuyển phế thải.
• 🧱 Xử lý nền yếu.
• 🪟 Thay cửa.
• 📐 Điều chỉnh thiết kế.

Một khoản dự phòng hợp lý giúp hạn chế tình trạng đang thi công phải dừng lại vì thiếu ngân sách.

💡 20. Kinh Nghiệm Tiết Kiệm Chi Phí Cải Tạo Nhà

✅ Giữ lại kết cấu còn tốt

Không nên phá bỏ toàn bộ nếu móng, cột, dầm và sàn vẫn đáp ứng yêu cầu.

✅ Ưu tiên chống thấm

Thấm nước nếu không xử lý triệt để sẽ gây ra nhiều chi phí sửa chữa về sau.

✅ Không thay đổi thiết kế liên tục

Thay đổi giữa chừng dễ phát sinh vật tư và nhân công.

✅ Chọn vật liệu theo từng khu vực

Không nhất thiết mọi vị trí đều phải sử dụng vật liệu cao cấp.

✅ Bóc tách dự toán

Một bảng dự toán chi tiết giúp gia chủ biết tiền được sử dụng cho hạng mục nào.

✅ So sánh báo giá

Nên so sánh dựa trên phạm vi công việc + vật tư + tiêu chuẩn hoàn thiện, không chỉ nhìn vào tổng giá.

🔎 21. Quy Trình Sửa Chữa Nhà Trọn Gói Tại Hà Nội

Một quy trình chuyên nghiệp thường gồm:

Bước 1: Khảo sát

Kiểm tra toàn bộ hiện trạng.

Bước 2: Tư vấn

Xác định hạng mục cần giữ, sửa, tháo dỡ và xây mới.

Bước 3: Lập dự toán

Bóc tách từng hạng mục.

Bước 4: Thiết kế

Đối với công trình cải tạo lớn, lập bản vẽ trước khi thi công.

Bước 5: Ký hợp đồng

Thống nhất phạm vi, vật liệu, giá, tiến độ và bảo hành.

Bước 6: Thi công

Triển khai theo từng giai đoạn.

Bước 7: Nghiệm thu

Kiểm tra chất lượng từng hạng mục.

Bước 8: Bàn giao

Vệ sinh và bàn giao công trình.

❓ 22. Câu Hỏi Thường Gặp Về Đơn Giá Sửa Nhà Hà Nội

Sửa nhà 100m² hết bao nhiêu tiền?

Tùy phạm vi. Với mức cải tạo trung bình khoảng 2,5–4,5 triệu đồng/m², diện tích 100 m² có thể cần khoảng 250–450 triệu đồng. Đây chỉ là mức tham khảo.

Sửa nhà trọn gói có bao gồm vật tư không?

Thông thường có thể bao gồm cả nhân công và vật tư, nhưng cần đọc kỹ hợp đồng để biết vật tư nào đã bao gồm.

Có nên thuê nhân công riêng và tự mua vật liệu?

Có thể phù hợp với công trình nhỏ và gia chủ có thời gian quản lý. Với công trình lớn, cần cân nhắc khả năng kiểm soát vật tư và tiến độ.

Cải tạo nhà cũ có cần kiểm tra móng không?

Nếu chỉ sơn sửa nhẹ thì không nhất thiết. Nhưng nếu thay đổi công năng, mở rộng, nâng tầng hoặc tác động đến kết cấu thì cần kiểm tra.

Giá sửa nhà năm 2027 có cố định không?

Không. Giá phụ thuộc thời điểm, vật tư, nhân công, hiện trạng và vị trí công trình.

🎯 Kết Luận: Đơn Giá Sửa Chữa Nhà – Cải Tạo Nhà Trọn Gói Tại Hà Nội 2027

Đơn giá sửa chữa nhà – cải tạo nhà trọn gói tại Hà Nội mới nhất 2027 phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, vì vậy không nên sử dụng một mức giá duy nhất cho tất cả công trình.

Đối với dự toán sơ bộ, gia chủ có thể tham khảo:

🔨 Sửa chữa nhẹ: khoảng 1,5 – 2,5 triệu đồng/m²
🏠 Cải tạo trung bình: khoảng 2,5 – 4,5 triệu đồng/m²
🏗️ Cải tạo khá: khoảng 4,5 – 6 triệu đồng/m²
🏡 Cải tạo toàn diện: khoảng 6 – 8+ triệu đồng/m²

Đối với từng hạng mục, cần bóc tách riêng phá dỡ, xây dựng, chống thấm, sơn, lát nền, điện nước, nhà vệ sinh, bếp, cửa, mặt tiền và kết cấu để có dự toán chính xác hơn.

Quan trọng nhất, những con số trên nên được xem là khung tham khảo cho kế hoạch ngân sách 2027, không phải bảng giá chính thức cố định. Hà Nội hiện đang công bố giá vật liệu theo từng kỳ; năm 2026 đã có nhiều đợt cập nhật và quý III/2026 tiếp tục có công bố mới.

Muốn có báo giá sửa chữa nhà tại Hà Nội chính xác, cần khảo sát trực tiếp công trình, xác định hiện trạng, đo đạc khối lượng và thống nhất chủng loại vật liệu trước khi lập dự toán cuối cùng.

Một báo giá tốt không chỉ là giá thấp, mà phải thể hiện rõ làm những gì, dùng vật liệu gì, khối lượng bao nhiêu, thời gian bao lâu và trách nhiệm bảo hành như thế nào.