Cách tính chi phí xây dựng nhà theo m2: Công thức chi tiết và ví dụ thực tế

Cách tính chi phí xây dựng nhà theo m2: Để tính được chi phí xây nhà thì có 2 cách tính cơ bản nhất qua bài viết này Công ty xây dựng Nguyên sẽ chia sẽ 2 cách tính trên.

I. Bóc tách khối lượng, lập bảng dự toán chi tiết.

Việc xác định chi phí xây dựng theo diện tích sàn (m2) là bước nền tảng để quản lý ngân sách và kiểm soát tiến độ của dự án. Để có một dự toán chính xác, cần tiến hành hai khâu then chốt: bóc tách khối lượng và lập bảng dự toán chi tiết.

Bóc tách khối lượng

Mục đích: Quy đổi thiết kế thành các công tác cụ thể có khối lượng đo được, từ đó ước tính vật liệu và nhân công.
Các phần chính cần xác định:
- Khối lượng san nền, móng (độ sâu, diện tích) và xử lý đất nền.
- Khối lượng móng, cột, dầm, sàn, tường chung cư và tường ngăn.
- Khối lượng hệ thống kết cấu (khung thép, bê tông, cốt thép).
- Khối lượng hoàn thiện: trát, sơn, lát nền, ốp lát, cửa, mái, hệ thống điện nước.
- Khối lượng nội thất cơ bản ( khu vệ sinh, bếp, gỗ cửa, thiết bị cố định).
Kết quả: Bảng khối lượng chi tiết cho từng hạng mục, làm căn cứ ước tính vật liệu và nhân công.

Lập bảng dự toán chi tiết

Mục tiêu: Biến khối lượng thành chi phí cụ thể, rõ ràng, có căn cứ và dễ theo dõi thay đổi.
Các thành phần cần có:
- Đơn giá vật liệu: xi măng, cát, đá, sắt thép, gạch, gỗ, sơn, gạch men, anomalies như phụ kiện tiles, phụ kiện cốp pha.
- Đơn giá nhân công: thợ xây, thợ hồ, thợ điện nước, thợ hoàn thiện, nhân công vận chuyển.
- Chi phí khấu hao, máy móc và chi phí chung (chi phí quản lý dự án, an toàn, lưu kho).
- Hạng mục dự phòng (thường 5–10%) để đối phó với biến động thị trường.
Kỹ thuật lập bảng:
- Gốc: từ khối lượng đã bóc tách, ghép với đơn giá vật liệu và nhân công tương ứng.
- Lập bảng theo từng khu vực hoặc từng công tác: san nền, móng, kết cấu, hoàn thiện, nội thất, hệ thống.
- Tính tổng cộng theo từng giai đoạn và tổng dự án, có biện pháp đối chiếu khi phát sinh.

Lời khuyên thực tế:

Duy trì bảng dự toán sống động, cập nhật theo giá thị trường và khối lượng thực tế.
Có lộ trình rà soát định kỳ với chủ đầu tư và nhà thầu để tránh lệch quá lớn giữa kế hoạch và thực tế.
Sử dụng phần mềm dự toán hoặc bảng tính có định dạng chuẩn để dễ chia sẻ và lưu trữ.

Nếu bạn muốn, mình có thể soạn một mẫu bảng dự toán chi tiết theo m2 cho một loại công trình cụ thể (nhà ở một tầng, 2 tầng, hoặc biệt thự) với các hạng mục và đơn giá tham khảo. Bạn cho biết diện tích dự kiến và mức độ hoàn thiện mong muốn nhé.

II. Đơn Giá xây Nhà Theo m2 Năm 2025.

1. Đơn giá xây nhà trọn gói (Chìa Khóa Trao Tay) như sau:

Đơn giá được áp dụng từ ngày 1-5-2025 đến tháng 31-12-2025
• Chi phí xây nhà cấp 4 trọn: 5.500.000đ – 6.500.000đ/m2
• Chi phí xây nhà cấp 4 mái Tthái, mái Nhật trọn gói: 6.000.00đ – 7.000.000đ/m2
• Chi phí xây nhà ống lên tầng (nhà gác lửng, 1 trệt 1 lầu, 1 trệt 2 lầu…): 5.500.000đ – 6.500.000đ /m2
• Chi phí xây biệt thự trọn gói ( biệt thự vườn, biệt thự mini, biệt thự mái thái…): 6.000.000- 8.000.000đ /m2.

2. Đơn giá khoán nhân công như sau:

Đơn giá được áp dụng từ 1-5-2025 đến tháng 31-12-2025
• Đơn giá nhân công xây nhà cấp 4: 1400.000đ – 1.600.000đ/m2
• Đơn giá khoán công xây nhà cấp 4 mái thái: 1.500.00đ – 1.700.000đ/m2
• Đơn giá nhân công xây nhà ống lên tầng (nhà gác lửng, nhà ống 1 tầng, 2 tầng, 3 tầng…): 1.500.000đ – 1.700.000đ /m2
• Đơn giá nhân công xây biệt ( biệt thự vườn, biệt thự mini, biệt thự mái thái…): 1.800.000- 2.000.000đ /m2

Đơn giá phần thô nhân công hoàn thiện: 3.300.000đ – 3.800.000đ /m2.

Đó chỉ là đơn giá khái toán để các bạn có thể tự tính toán và chuẩn bị kinh phí khi xây nhà, để có được chi phí chính xác các bạn hãy liên hệ trực tiếp ngay với đơn vị thầu xây dựng mà các bạn tin tưởng để trao đổi quy mô công trình, loại vật tư để có được chi phí chính xác.

III. Cách tính chi phí xây nhà trên m2 xây dựng.

1. Cách tính đơn giá xây dựng nhà theo m2 đối với nhà cấp 4 mái tôn

Sau đây là ví dụ về cách tính toán chi phí xây nhà theo m2 cấp 4 (5 x 15m) với đơn giá xây dựng phần thô là 3.500.000 VNĐ, xây dựng trọn gói là 4.600.000 VNĐ. Cách tính như sau:

Chi phí thi công móng đơn: đã có trong đơn giá xây dựng
Diện tích tầng trệt: 5 x 15 x 100% =75 m2
Diện tích mái tôn: 5 x 15 x 30% = 22,5 m2
Tổng diện tích xây dựng: 75 + 22,5 = 97,5 m2

Đơn giá mét vuông xây dựng:

Chi phí xây dựng phần thô là: 97.5 m2 x 3.500.000 = 341.250.000 VNĐ
Chi phí xây dựng trọn gói là : 97.5 m2 x 4.600.000 = 448.500.000 VNĐ

2. Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng 80m2

2.1 Tính diện tích giá xây nhà 2 tầng 80m2.

Móng cọc = 20% x diện tích = 20% x 80m2 = 16m2.
Tầng 1 = 100% x diện tích = 100% x 80m2 = 80m2.
Tầng 2 = 100% x diện tích = 100% x 80m2 = 80m2.
Mái BTCT = 50% x diện tích = 50% x 80m2 = 40m2.
Tổng diện tích tính giá = 216m2.

2.2. Đơn giá xây dựng theo m2

+ Chi phí thi công móng đơn: đã có trong đơn giá xây dựng

+ Đơn giá xây dựng phần thô: 3,35 triệu đồng/m2.

+ Đơn giá xây nhà trọn gói: 5,5 triệu đồng/m2.
Chi phí xây dựng phần thô = 216m2 x 3,5 triệu đồng/m2 = 756 triệu đồng.

=> Chi phí xây nhà trọn gói = 216m2 x 5,5 triệu đồng/m2 = 1188 triệu đồng (1 tỷ 188 triệu đồng).

3. Cách tính chi phí xây nhà 2 tầng 100m2

3.1 Diện tích tính giá xây nhà 2 tầng 100m2.

+ Móng băng một phương = 50% x diện tích = 50% x 100m2 = 50m2.
+ Tầng 1 = 100% x diện tích = 100% x 100m2 = 100m2.
+ Tầng 2 = 100% x diện tích = 100% x 100m2 = 100m2.
+ Mái BTCT = 50% x diện tích = 50% x 100m2 = 50m2
=> Tổng diện tích tính giá = 300m2

3.2. Đơn giá xây dựng theo m2

+ Chi phí thi công móng băng 1 phương: đã có trong đơn giá xây dựng

+ Đơn giá xây dựng phần thô: 3,5 triệu đồng/m2.
+ Đơn giá xây nhà trọn gói: 5,5 triệu đồng/m2.
+ Chi phí xây dựng phần thô = 300m2 x 3,5 triệu đồng/m2 = 1050 triệu đồng.
+ Chi phí xây nhà trọn gói = 300m2 x 5,5 triệu đồng/m2 = 1.650 triệu đồng.

4. Cách tính đơn giá xây nhà phố 3 tầng 60m2 theo m2 cho

4.1. Tính diện tích giá xây dựng

Móng cọc = 25% x diện tích = 25% x 60m2 = 12m2.
Tầng 1 = 100% x diện tích = 100% x 60m2 = 60m2.
Tầng 2 = 100% x diện tích = 100% x 60m2 = 60m2.
Tầng 3 = 100% x diện tích = 100% x 60m2 = 60m2.
Mái BTCT = 50% x diện tích = 50% x 60m2 = 30m2.
Tổng diện tích tính giá = 222m2.

4.2 Đơn giá xây dựng/m2.

+ Đơn giá xây dựng phần thô: 3,5 triệu đồng/m2.
+ Đơn giá xây nhà trọn gói: 5,5 triệu đồng/m2.
+ Chi phí xây dựng phần thô = 222m2 x 3,5 triệu đồng/m2 = 777 triệu đồng.

+ Chi phí xây nhà trọn gói = 222m2 x 5,5 triệu đồng/m2 = 1221 triệu đồng.

5. Cách tính chi phí xây nhà theo m2 nhà 3 tầng 80m2

5.1 Diện tích tính giá.

+ Móng băng 2 phương = 70% x diện tích = 70% x 80m2 = 56m2.
+ Tầng 1 = 100% x diện tích = 100% x 80m2 = 80m2.
+ Tầng 2 = 100% x diện tích = 100% x 80m2 = 80m2.
+ Tầng 3 = 100% x diện tích = 100% x 80m2 = 80m2.
+ Mái BTCT = 50% x diện tích = 50% x 80m2 = 40m2.
=> Tổng diện tích tính giá = 336m2.

5.2 Đơn giá xây dựng/m2.

+ Đơn giá xây dựng phần thô: 3,6 triệu đồng/m2.

+ Đơn giá xây nhà trọn gói: 5,8 triệu đồng/m2.

+ Chi phí xây dựng phần thô = 336m2 x 3,6 triệu đồng/m2 = 1209.6 triệu đồng.

+ Chi phí xây nhà trọn gói = 336m2 x 5,8 triệu đồng/m2 = 1948.8 triệu đồng.

6. Cách tính chi phí xây dựng nhà theo m2 nhà 3 tầng 100m2.

6.1. Diện tích tính giá.

+ Móng cọc = 25% x diện tích = 25% x 100m2 = 25m2.
+ Tầng 1 = 100% x diện tích = 100% x 100m2 = 100m2.
+ Tầng 2 = 100% x diện tích = 100% x 100m2 = 100m2.
+ Tầng 3 = 100% x diện tích = 100% x 100m2 = 100m2.
+ Mái BTCT = 50% x diện tích = 50% x 100m2 = 50m2.

6.2 Đơn giá xây dựng/m2.

+ Đơn giá xây dựng phần thô: 3,6 triệu đồng/m2.
+ Đơn giá xây nhà trọn gói: 5,8 triệu đồng/m2.
+ Chi phí xây dựng phần thô = 375m2 x 3,6 triệu đồng/m2 = 1350 triệu đồng.

+ Chi phí xây nhà hoàn thiện = 375m2 x 5,8 triệu đồng/m2 = 2175 triệu đồng.

Như vậy tùy theo cách tính của mỗi nhà thầu mà sẽ có đơn giá khác nhau nhưng nhìn chung lại thì sự chênh lệch về chi phí của các nhà thầu là không nhiều vì vậy bạn hãy chọn cho mình một nhà thầu xây nhà uy tín để xây nhà là được.

IV Các yếu tố ảnh hưởng đến giá/m2

Khi tính chi phí xây dựng theo mét vuông, có nhiều yếu tố tác động, từ chọn vật liệu đến điều kiện thi công. Dưới đây là các nhóm yếu tố chính và tác động điển hình của chúng.

1) Chất liệu và loại vật liệu

Vật liệu truyền thống vs vật liệu cao cấp: gỗ, thép, bê tông cốt thép, gạch ốp lát, sơn chất lượng cao có thể tăng chi phí đáng kể so với vật liệu phổ thông.
Độ bền và tính năng đặc thù: vật liệu có khả năng cách âm, cách nhiệt, chống cháy, chống thấm hoặc chịu thời tiết khắc nghiệt thường có đơn giá cao hơn nhưng có lợi về dài hạn.
Nguồn cung và vận chuyển: vật liệu hiếm hoặc ở xa địa điểm thi công sẽ làm tăng chi phí vận chuyển và thời gian, ảnh hưởng tới giá/m2.
Kết cấu và phụ kiện liên quan: các loại cốp pha, vít bulong, phụ kiện cửa, gạch lát, sơn bả cũng đóng góp vào tổng chi phí khi được tính theo m2.

2) Độ phức tạp thiết kế và mặt bằng

Thiết kế phức tạp: hình dáng không chuẩn, nhiều khe cắt, nhiều chi tiết trang trí, hệ thống phòng gồm nhiều khu vực đặc thù sẽ làm tăng khối lượng và thời gian thi công.
Mật độ công trình và mặt bằng thi công: diện tích sàn lớn, nhiều tầng, hoặc mặt bằng hẹp gây khó khăn cho máy móc và nhân công, làm tăng chi phí vận chuyển và lắp đặt.
Yêu cầu khu vực đặc thù: khu vực có yêu cầu tiêu chuẩn chịu lực cao hoặc yêu cầu an toàn đặc thù cũng đòi hỏi vật liệu và kỹ thuật thi công đặc biệt.

3) Vị trí công trình và chi phí thi công

Địa hình và điều kiện địa chất: nền yếu, đất nhiễm mặn, hay đất cứng đặc biệt ảnh hưởng đến chi phí móng và thi công nền.
Địa lý và khu vực địa phương: thành phố lớn thường có chi phí nhân công và vật liệu cao hơn so với nông thôn; chi phí vận chuyển và phí quản lý dự án cũng khác nhau.
Quy định pháp lý và an toàn: yêu cầu về giấy phép, tiêu chuẩn xây dựng, biện pháp an toàn sẽ tác động tới chi phí tổng thể.

4) Chi phí nhân công và phụ phí

Mức lương và tay nghề: thợ có tay nghề cao hoặc thiếu lao động có thể đẩy giá/m2 lên.
Hiệu suất làm việc và thời gian thi công: thời gian thi công ngắn thường yêu cầu đội ngũ lớn và phí thuê máy móc cao hơn.
Phụ phí và chi phí chung: chi phí quản lý dự án, an toàn lao động, phí lưu kho, bảo hiểm và chi phí dự phòng thường được tính theo tỷ lệ trên tổng dự toán.

5) Thời điểm thi công và biến động giá vật liệu

Biến động giá theo chu kỳ thị trường: giá xi măng, thép, sắt, gỗ, đá, sơn có thể tăng giảm theo cung cầu, thay đổi phụ thuộc mùa và tình hình kinh tế.
Khuyến mãi, hợp đồng và thời gian giao hàng: thanh toán sớm hoặc ký kết hợp đồng dài hạn có thể ảnh hưởng tới đơn giá và chi phí phụ trợ.
Nguồn cung và vận chuyển mùa cao điểm: mùa cao điểm xây dựng có thể làm chi phí vận chuyển và lưu kho tăng lên.

6) Yếu tố kỹ thuật như âm thanh, nhiệt, và hệ thống

Cách âm và cách nhiệt: vật liệu và giải pháp cách âm/cách nhiệt cao cấp sẽ tăng chi phí m2 nhưng giảm chi phí năng lượng và tăng comfort.
Hệ thống điện nước và điều hòa: bố trí hệ thống điện nước phức tạp, mạng lưới điều hòa, hệ thống cấp nước nóng lạnh ảnh hưởng lớn tới tổng chi phí.
An toàn cháy nạn và tiêu chuẩn an toàn: hệ thống chữa cháy, vật liệu chống cháy, thoát hiểm, biển báo an toàn có chi phí bổ sung đáng kể nhưng cần thiết cho tuân thủ quy chuẩn.

Nếu bạn muốn, mình có thể hỗ trợ bạn ước tính chi phí theo m2 cho một loại công trình cụ thể (ví dụ: nhà ở một tầng, hai tầng, hay biệt thự) dựa trên các yếu tố trên.

Ứớc Tính Chi Phí Xây Nhà Theo Công Thức Có Sẵn

Bình luận Facebook